Investissement immobilier

C’est et cela reste un dicton belge : le Belge naît avec une brique dans le ventre. Contrairement à la situation dans les pays voisins, de nombreux Belges possèdent une ou plusieurs maisons. Qu’est-ce qui rend l’investissement dans l’immobilier si attrayant et lucratif ? Et toutes les formes d’investissement dans l’immobilier sont-elles également rentables ?

Idée de base

La différence entre la location ou l’achat d’une maison est évidente. Quiconque loue un appartement ou une maison paie une somme d’argent mensuelle au propriétaire en échange de l’utilisation et de la jouissance paisibles de la propriété. Les contrats de location ne lient les parties qu’à court terme.

En moyenne, la règle 3-6-9 s’applique (en ce qui concerne le nombre d’années de location). Ce n’est que dans des cas exceptionnels qu’un contrat de location est conclu pour une durée plus courte (p. ex. contrat de location d’une chambre, expat, etc.). L’avantage de la location est qu’il n’est pas nécessaire d’avoir un capital de départ. On reçoit la jouissance de la maison après le paiement du premier loyer mensuel et de la caution.

Ceux qui achètent leur propre maison paient en fait chaque mois pour leur propre propriété. La banque accordera un prêt hypothécaire pour l’achat de la maison, à condition que l’emprunteur paie un versement mensuel. Une fois le prêt hypothécaire remboursé, on a libre accès à la maison et on peut réinvestir l’épargne excédentaire dans une maison ou dans d’autres formes d’investissement. En d’autres termes, posséder sa propre maison ou investir dans l’immobilier est un investissement judicieux.

Les différentes formes d’investissement dans l’immobilier

Il existe différentes formes d’investissement dans l’immobilier. Par exemple, on peut investir dans l’immobilier par le biais de :

1. Achat d’une maison qui est ensuite louée.

Lors de l’achat d’un bien immobilier à proposer en exclusivité sur le marché de la location, il est important de vérifier quel sera le revenu locatif mensuel attendu du bien. Quelle est la valeur actuelle et future ? Le quartier est-il en hausse ou a-t-il atteint son sommet en matière de revenus locatifs ?

Par exemple : Piet achète un appartement au centre ville pour 150.000 EUR. Piet décide de louer l’appartement pour 650 EUR par mois. De cette façon, Piet perçoit (en excluant les défauts bruts ou les coûts des pièces communes) 7.800 EUR par an. Ainsi, Piet a un rendement de 5,20% sur son capital investi pendant un an. Lorsque le locataire reste dans le logement pendant 3 ans, 23.400 EUR de revenu locatif sont générés. Ainsi, plus de 15% de l’appartement a déjà été récupéré.

2. Achat d’une maison de vacances

L’investissement dans l’immobilier par le biais d’une maison de vacances se fait généralement sur la côte ou dans les Ardennes. Dans une maison de vacances sur la côte ou dans les Ardennes, vous pouvez aussi vous amuser. Vous pouvez donc louer la maison de vacances pendant l’année, mais pendant les mois de juillet et août vous pouvez y passer les vacances vous-même. Veuillez noter les coûts mensuels et annuels élevés d’une maison de vacances. Vous pouvez décider d’acheter une maison de vacances et de la revendre dans un délai de dix ans, sans prendre de mesures entre-temps.

Cependant, les coûts mensuels et annuels de la maison de vacances continuent à courir. Il y a, par exemple, les coûts du fiduciaire, l’impôt foncier et l’impôt sur la deuxième ou troisième résidence. Il est donc douteux que vous puissiez couvrir le montant de l’achat ainsi que tous les coûts intermédiaires avec un prix de vente dans les dix ans. Conseil : les locations annuelles sur la côte belge sont très populaires et attractives.

3. Achat d’une chambre d’étudiant ou d’un complexe

Lorsque vos petits-enfants ou vos enfants sont dans une chambre, il peut être intéressant d’acheter une chambre vous-même au lieu de devoir payer un loyer mensuel à un propriétaire ou à une kotmadam. En effet, le prix moyen d’une chambre varie entre 350 et 500 euros, ce qui signifie que l’on perd au moins 4 200 euros par an.

En achetant vous-même une chambre d’étudiant, on peut actuellement économiser ces frais de location et ensuite vendre la chambre d’étudiant (avec ou sans profit). Avez-vous plus de bagages financiers ? Alors achetez un dortoir d’étudiants. Vous pouvez garder une des chambres pour votre fils ou votre fille et louer les autres chambres.

4. Achat d’un appartement de service

En 2015, l’investissement dans des appartements de service est une façon populaire d’investir et de faire des placements immobiliers. En achetant un appartement de service, vous pouvez vous assurer d’un lieu de résidence dans vos vieux jours et vous pouvez louer l’appartement de service en prévision de ce jour. Les appartements de service dans un immeuble fonctionnent généralement avec une seule société de location, ce qui permet de générer un flux constant de revenus.

Les avantages d’un investissement dans l’immobilier

Quels sont les avantages immédiats d’un investissement dans l’immobilier ?

1. Vous pouvez l’utiliser vous-même. Vous pouvez, par exemple, décider d’acheter une maison vous-même et de ne plus la louer. Ainsi, vous ne générez pas directement de revenus, mais vous évitez des frais de location ” inutiles “. Une fois le prêt hypothécaire remboursé, vous êtes propriétaire à 100 % de la propriété.

2. Flux de revenu fixe. Si vous n’allez pas vivre dans la maison vous-même, vous pouvez décider de la louer. En convenant d’un loyer mensuel avec le locataire, vous êtes assuré d’un flux constant de revenus. Ce flux constant peut en soi être utilisé pour garantir ou obtenir un crédit supplémentaire.

3. Le loyer évolue avec la prospérité. Le loyer peut être ajusté en fonction de l’indice des prix à la consommation, à condition que cela ait été déterminé dans le cadre du bail. Lorsque la vie en général devient plus chère, le loyer évoluera également avec elle.

4. Option de valeur ajoutée. Si, par exemple, vous deviez acheter une chambre d’étudiant en mauvais état et pratique, vous pourriez l’améliorer vous-même. Après tout, les dortoirs d’étudiants à la mode et bien entretenus de nos jours rapportent plus que les dortoirs d’étudiants à la mode et peu recommandables.

De cette façon, vous augmentez votre loyer mensuel, mais vous pouvez aussi vendre la résidence universitaire à un prix plus élevé par la suite. Il n’est pas lui-même un Harry pratique ? Consultez un entrepreneur de votre région pour connaître les possibilités avec un cadre financier limité.

Inconvénients de l’investissement dans l’immobilier

1. J’ai besoin d’un début. Comme mentionné précédemment, pour investir dans l’immobilier, vous avez besoin d’un capital de départ. Lorsque vous utilisez tous vos surplus d’épargne pour investir dans l’immobilier, vous enfreignez en fait une des règles de base de l’investissement. A savoir : répartir vos placements le plus possible. Ceux qui investissent dans des actions et des obligations, par exemple, seront conseillés de ne jamais trop posséder l’un ou l’autre.

2. Réfléchissez avant de commencer. En investissant dans l’immobilier, vous investissez à long terme. Si vous aviez soudainement besoin d’argent, vous ne pourriez pas vendre la propriété rapidement. Vendre un appartement ou une maison prend un certain temps, contrairement aux actions, obligations ou fonds qui peuvent être immédiatement ou très rapidement convertis en espèces.

3. Possibilité de problèmes. Il faut être honnête : en ce moment, la Belgique connaît un problème de non-paiement des locataires. Les gens semblent prêts à signer un contrat de location, mais omettent rapidement le paiement périodique de leur loyer. N’oubliez pas qu’il y a un risque que vous n’obteniez pas la propriété louée ou que le locataire endommage l’appartement ou la maison. Investir dans l’immobilier locatif comporte donc certains risques.

Investir la croissance dans l’immobilier en Belgique ?

Le plus grand boom du marché immobilier belge semble être passé. Cela signifie-t-il qu’investir dans l’immobilier est actuellement une opération zéro ? Ou y a-t-il encore de la place pour la croissance ?

Le marché belge du logement a connu une des plus grandes tendances de croissance en Europe au cours des 40 dernières années. D’autres pays européens ont également connu une croissance, mais à un rythme plus limité. La probabilité que les appartements et les maisons évoluent encore de façon grotesque est donc minime. En outre, il faut tenir compte de la baisse de la valeur des appartements et des logements dans d’autres États membres européens. D’autres États membres, comme l’Espagne, le Portugal et la France, ont connu une baisse de valeur de leurs biens immobiliers allant de faible à forte au cours des derniers mois.

Des études récentes de la Banque centrale européenne (BCE) montrent que ces diminutions ont stagné, bien qu’une certaine prudence soit nécessaire. Par exemple, la différence entre le revenu modal belge et les prix de l’immobilier est (trop) importante, ce qui crée une incertitude. Les revenus du travail en Belgique sont également beaucoup plus lourdement imposés que les revenus locatifs. Si le régime fiscal applicable devait être modifié, la fourniture de logements locatifs ne semblerait plus aussi lucrative. Attendez de voir comment ces résultats affecteront la pratique.

Investir dans l’immobilier en Belgique peut se faire de différentes manières. L’achat d’une maison qui est ensuite louée, d’une maison de vacances, d’une chambre d’étudiant et d’un appartement de service semblent être particulièrement populaires parmi les investisseurs belges. Après tout, les briques assurent la sécurité.

Toute personne qui pense actuellement qu’elle peut encore réaliser des marges de profit de 10 % ou plus sur l’achat et la vente ultérieure d’une propriété sera trompée. Le marché immobilier a connu sa plus forte croissance entre aujourd’hui et il y a 40 ans. Néanmoins, investir dans l’immobilier vous assure une facilité d’utilisation, un flux constant de revenus et la possibilité d’ajouter de la valeur.

Investir dans l’immobilier

En raison de la faiblesse persistante des taux d’intérêt sur les comptes d’épargne et les comptes à terme, il est peu intéressant de passer par la banque avec les excédents d’épargne. De plus, en raison du taux d’inflation élevé, vous perdez votre pouvoir d’achat en laissant votre argent sur un compte d’épargne classique.

De plus en plus de Belges décident d’investir leur épargne excédentaire dans l’immobilier. Qu’est-ce qu’investir dans l’immobilier ? Et est-ce qu’investir dans l’immobilier est la même chose qu’investir dans l’immobilier ?

Investissement direct ou indirect

En principe, il convient de distinguer les immeubles de placement directs et indirects. Les investissements de Forento dans l’immobilier ont principalement consisté en des placements immobiliers directs :

Immeubles de placement direct. Il s’agit des investissements réalisés directement dans des appartements, studios, maisons privées, maisons de vacances, dortoirs d’étudiants, appartements de service, etc. En d’autres termes, on investit de l’argent ou des liquidités et on reçoit un titre de propriété en retour.

Immeubles de placement indirects. Par un investissement immobilier indirect, vous investissez dans le papier. En d’autres termes, vous investissez de l’argent ou des liquidités et recevez un titre en retour. Vous ne devenez donc pas directement propriétaire d’un appartement, d’un studio ou d’une maison, mais vous gagnez de l’argent dans une mesure plus ou moins grande en fonction du marché immobilier.

Immeuble de placement indirect

Un investissement indirect dans l’immobilier peut être effectué par le biais de certificats immobiliers, de fonds de placement immobilier et d’actions de sociétés immobilières. Quelles sont les différences entre ces modes d’investissement ?

1. Certificats immobiliers

Un certificat immobilier est un investissement dans un bien immobilier sur papier. Contrairement à une sicaf immobilière (voir ci-dessous), un certificat immobilier est utilisé pour investir dans un bien ou un complexe particulier. Par exemple, certains certificats immobiliers investissent dans des centres commerciaux, tandis que d’autres investissent dans des bureaux. Parmi les investissements bien connus de certificats immobiliers dans des espaces de bureaux, on peut citer Diegem-Kennedy et Beaulieulaan. En d’autres termes, il s’agit chaque fois de grands projets dans une zone ou un endroit particulier.

Cette diffusion limitée présente des avantages et des inconvénients. L’un des inconvénients est que si le centre commercial ou l’immeuble de bureaux n’est pas populaire auprès du public, est confronté à un fléau persistant d’inoccupation ou a un coût économique trop élevé, la perte ne peut être compensée par un investissement alternatif. Un autre inconvénient est l’émission limitée. Les certificats immobiliers sont établis de manière exhaustive, ce qui signifie qu’il faut parfois attendre des mois ou des années pour qu’une opportunité d’investissement se présente. Un avantage des certificats immobiliers est le lien avec la vie concrète. Vous pouvez parfaitement vérifier si le centre commercial ou l’immeuble de bureaux a une dynamique suffisante et génère des revenus.

2. Sicafi

Une sicaf immobilière est une société cotée en bourse qui investit dans divers bâtiments. De cette manière, une répartition optimale du risque de placement est assurée. Parmi les sicaf immobilières, les noms les plus connus sont Befimmo, Cofinimmo, Montea, Intervest Offices, WDP et Intervest Retail. Lorsque vous souscrivez à une action d’une Sicafi, vous recevez un dividende annuel, c’est-à-dire un revenu basé sur les résultats de l’entreprise.

L’accès à bas seuil est l’un des avantages de l’investissement via une sicaf immobilière. A partir d’une action (50 à 100 EUR), vous pouvez déjà participer au processus d’investissement. Comme vous investissez par l’intermédiaire d’une société, vous ne prenez aucun risque ou seulement un risque limité. La gestion des bâtiments est confiée à un professionnel, vous n’avez donc aucun frais direct pour le propriétaire. Une liquidité rapide est également un avantage. Comme les investissements se font par le biais d’actions, celles-ci peuvent également être rapidement achetées et vendues en bourse. En moyenne, les sicaf immobilières ont un dividende brut attrayant de 4 à 7% sur une base annuelle. En particulier, les bureaux (dividende brut de 7%) et les locaux logistiques (dividende brut de 6,50%) ont connu un essor économique.

3. Société immobilière

En soi, une société immobilière fonctionne de la même manière qu’un fonds de placement immobilier. Une société immobilière n’a toutefois pas de statut “distinct”, comme c’est le cas pour une sicaf immobilière. Les sociétés immobilières opèrent par le biais d’un placement privé de papier immobilier. La plupart des sociétés immobilières se concentrent sur certains créneaux immobiliers, tels que la vente au détail, les logements pour étudiants ou les maisons de repos et de soins.

Le rendement d’une société immobilière est généralement légèrement supérieur au rendement d’une Sicafi. Cependant, soyez attentif à la méthode d’investissement de la société immobilière. Certaines sociétés immobilières versent le rendement annuellement, tandis que d’autres sociétés immobilières optent pour une capitalisation. Tout comme une Sicafi, une société immobilière fonctionne grâce à une gestion professionnelle. Vous n’avez pas de frais de propriété. Les coûts d’exploitation sont imputés via le retour. Une société immobilière investit toujours pendant une certaine période (en moyenne huit à dix ans). A la fin du projet d’investissement, le projet est fermé et les actionnaires sont remboursés.

Inconvénients

Cependant, il faut tenir compte d’un certain nombre d’inconvénients liés à l’investissement dans l’immobilier. Tout d’abord, il est difficile de savoir combien vous pourrez gagner chaque année en investissant dans l’immobilier. Grâce à un investissement direct dans l’immobilier, vous savez parfaitement combien vous recevrez en revenus locatifs mensuels et/ou annuels. Les résultats d’une Sicafi ou d’une société immobilière restent incertains jusqu’à ce que les chiffres soient publiés.

En période de succès, vous pouvez faire de beaux profits, en période de crise, vous pouvez faire de grosses pertes. De plus, vous ne pouvez pas profiter de l’utilisation de la propriété. Si vous devenez propriétaire d’un bien immobilier lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous recevrez une action papier lorsque vous investissez indirectement dans l’immobilier. Vous ne pouvez donc jamais faire un usage physique de l’appartement ou de la maison de vacances.

Investir dans l’immobilier n’est donc pas toujours une tâche facile. Les méthodes et les avantages susmentionnés de l’investissement dans l’immobilier montrent clairement qu’investir dans l’immobilier peut générer d’importantes marges de profit. Néanmoins, il y a toujours le risque que les prix sur le marché immobilier stagnent et/ou baissent. Les exemples récents de l’Espagne, du Portugal et, par exemple, des Pays-Bas démontrent cette sensibilité. En d’autres termes, l’immobilier n’est pas un investissement sans risque et sans risque de perte.

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