Investissement immobilier en Belgique
L’immobilier est-il une alternative intéressante à l’épargne ou à l’investissement ?
Actuellement, avec les faibles taux d’intérêt actuels, l’épargne ne rapporte presque rien. En fait, votre actif peut diminuer même si l’inflation est plus élevée que les intérêts reçus. Après tout, vous pouvez acheter moins avec le même argent.
Et puis quoi ? En plus d’investir dans des fonds, des actions ou des obligations, vous pouvez bien sûr aussi envisager un investissement dans l’immobilier. De quoi devez-vous tenir compte ?
L’investissement dans l’immobilier est une option si vous avez un horizon à long terme. Contrairement à un fonds d’investissement, un appartement ou un chalet au bord de la mer n’est souvent pas vendu en ligne dans les 3 secondes.
Vous pouvez investir dans un bien immobilier pour la plus-value attendue au fil du temps, mais si vous n’allez pas utiliser le bien vous-même, vous pouvez également générer des revenus sous forme de loyers. De cette façon, l’immobilier peut fournir deux formes de revenus.
Au moment de l’achat, vous devez tenir compte d’un certain nombre de “frais d’entrée” importants.
Les droits d’enregistrement (équivalent néerlandais de la taxe de transfert) sont assez élevés. La base des droits d’enregistrement est au minimum la valeur de vente convenue du bien immobilier. Seuls les biens immobiliers à faible revenu cadastral peuvent bénéficier d’un taux réduit (5 ou 6%) sous certaines conditions.
Pour les nouvelles constructions, le droit d’entrée est en principe encore plus élevé, vous ne payez plus de droits d’inscription mais 21% de TVA. Non seulement sur les coûts de construction mais aussi sur le terrain à bâtir.
Les frais peuvent alors être augmentés des frais de notaire et des frais de crédit (inscription hypothécaire ou procuration).
C’est pourquoi il est si important d’avoir un horizon à long terme lorsque vous investissez dans l’immobilier. L’augmentation de valeur initiale de 15 à 20 % est nécessaire pour compenser les coûts initiaux.
Que signifie investir dans l’immobilier sur le plan fiscal ?
Aux Pays-Bas, il importe peu, sur le plan fiscal, que votre patrimoine soit constitué d’épargne, de titres ou de biens immobiliers. Quel que soit l’investissement, la base d’imposition est de 4% de votre patrimoine.
En Belgique, par contre, on examine pour chaque catégorie si et comment l’imposition aura lieu. Les intérêts et les dividendes reçus seront imposés à 27 % à partir de 2016. Une nouveauté à partir de 2015 est la taxe de spéculation, qui prévoit une taxe supplémentaire sur les transactions actives en bourse. Si une action cotée est vendue avec un bénéfice dans les 6 mois, elle sera soumise à un impôt sur les plus-values de 33%.
Il est important que vous compreniez que les biens sont, en principe, taxés dans le pays où ils sont situés. Si vous habitez et travaillez en Belgique, mais que vous investissez dans un bien immobilier aux Pays-Bas, celui-ci est imposé aux Pays-Bas en fonction des règles qui y sont applicables.
Inversement, c’est également le cas si vous habitez et travaillez aux Pays-Bas mais que vous achetez une deuxième maison en Belgique. Cette propriété est taxée selon le régime fiscal de la Belgique, ou mieux, de la région concernée.
La convention de double imposition entre les deux pays vous évite d’avoir à payer des impôts sur la même propriété dans les deux pays. Vous devez céder la propriété pour l’impôt dans les deux pays. La Belgique doit exonérer ces revenus, mais peut en tenir compte pour déterminer le taux d’imposition applicable aux autres revenus imposables.
Si vous investissez dans un bien immobilier en Belgique, mais n’avez pas l’intention de le louer, vous devrez bientôt tenir compte d’une taxe de 40 à 50 % sur le revenu cadastral.
Le revenu cadastral (KI) est le revenu net normal moyen qu’un bien immobilier rapporterait à son propriétaire pendant une année, compte tenu du marché locatif au moment de référence, c’est-à-dire le 1er janvier 1975. Le KI, désormais indexé, constitue la base des revenus immobiliers à déclarer à l’impôt des personnes physiques.
Si vous allez louer, les revenus locatifs perçus sont en principe non imposables. Cependant, le revenu cadastral indexé est augmenté de 40%, ce qui constitue à nouveau la base du revenu immobilier.
Cependant, vous pouvez ” neutraliser ” ces revenus immobiliers (les ramener à 0 €) si vous avez contracté un prêt sur ce bien. L’intérêt payé (intérêt) est déduit du revenu tiré de biens.
Si vous allez louer le bien à une société ou à une personne qui utilise le bien à des fins professionnelles (par exemple un professionnel libéral), vous paierez des impôts sur le loyer perçu (mais ici aussi les intérêts peuvent être déduits).
Investir dans l’immobilier en Belgique est donc intéressant si le bien ou l’emplacement vous donne la perspective d’une augmentation de valeur substantielle dans le futur ou si vous allez louer un bien. Il est préférable de contracter un emprunt dans les deux cas et le revenu immobilier imposable (éventuel) peut être largement minimisé.
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