Le marché du logement en Belgique reste dynamique
Le marché immobilier belge est considéré par de nombreux analystes comme surévalué. Mais les prix des logements en Belgique continuent d’augmenter, dans un contexte de forte demande et de ralentissement de l’activité de construction résidentielle.
Au cours de l’année se terminant au T3 2019, l’indice national des prix de l’immobilier en Belgique a augmenté de 3,93 % (2,73 % corrigé de l’inflation), après avoir augmenté de 2,54 % au cours de la même période l’année dernière, selon Statistiques Belgique. En glissement trimestriel, l’indice a augmenté de 2,92 % au T3 2019 (3,03 % corrigé de l’inflation).
Les prix des logements existants ont augmenté de 4,37 % en glissement annuel au T3 2019 (3,17 % corrigé de l’inflation). Les prix des logements neufs ont augmenté de 2,09 % au cours de la même période (0,92 % corrigé de l’inflation).
Le marché du logement en Belgique reste dynamique. Le nombre de transactions de logements a augmenté de 3,6 % en glissement annuel au cours des trois premiers trimestres de 2019, selon Statistique Belgique. De même, les transactions d’appartements ont augmenté de 8,5 % au cours de la même période.
Malgré la hausse de la demande, l’activité de construction résidentielle ralentit en Belgique. Au cours des huit premiers mois de 2019, le nombre de permis de bâtir a diminué de près de 19 % en glissement annuel, pour s’établir à 36 126, et les permis de construire résidentiels délivrés ont également diminué de 10,5 %, pour s’établir à 18 157, selon Statistique Belgique.
Pendant le boom immobilier en Belgique (2000-Q3 2008), les prix des logements à l’échelle nationale ont grimpé de 129 % (86 % corrigés de l’inflation). Depuis la crise, les prix des logements ont suivi l’évolution de l’économie. Lorsque l’économie était forte, les prix des logements ont augmenté. Lorsque l’économie était faible, les prix des maisons ont stagné.
Lorsque l’économie est sortie de la récession en 2011, le marché du logement a fortement rebondi, les prix des logements à Bruxelles ayant augmenté de 9,58 % (5,7 % corrigé de l’inflation). Les prix des logements ont augmenté lentement après la récession, de 1,12 % en 2012, 1,13 % en 2013, 0,96 % en 2014 et 1,52 % en 2015.
Depuis lors, le rythme s’est accéléré. Les prix des logements ont augmenté de 2,54 % en 2016, de 3,55 % en 2017 et de 2,52 % en 2018, dans un contexte d’amélioration de la croissance économique.
Les prix de l’immobilier belge devraient augmenter d’environ 3,2 % en 2019 et de 2 % supplémentaires en 2020, selon la Banque ING.
Toutefois, en 2019, l’économie belge n’aurait progressé que de 1,3 %, soit la plus faible croissance depuis 2013, selon les dernières projections de la Banque nationale de Belgique (BNB). La Commission européenne est encore plus pessimiste, projetant une croissance minuscule du PIB réel de 1,1 % pour le pays en 2019, dans un contexte de ralentissement de l’économie mondiale. Mais cela reste au même niveau que la croissance économique moyenne de la Belgique de 1 % par an de 2008 à 2018.
Il n’y a pas de restrictions à la propriété étrangère dans l’acquisition de biens immobiliers belges.
Variations régionales des prix des maisons
La Belgique est divisée en trois régions :
la Région flamande qui occupe la moitié nord avec les communautés néerlandophones ;
la Région wallonne qui occupe la moitié sud et qui est composée en grande partie de communautés francophones, avec une petite communauté germanophone dans le sud-est ; et
Bruxelles, la région de la capitale administrative, une ville officiellement trilingue au sein de la région flamande.
Chaque région et communauté dispose d’un parlement et d’une administration exécutive distincts. Le pouvoir a été de plus en plus dévolu. Un conflit ethnique persiste également et l’union politique est de plus en plus menacée.
Les prix de l’immobilier dans les trois régions de la Belgique évoluent dans le même cycle de prix, mais la capitale a enregistré les plus fortes hausses de prix. Selon Statistique Belgique, les prix à Bruxelles ont augmenté de près de 200 % (140 % en termes réels) entre 1998 et 2008, soit beaucoup plus que dans les deux autres régions (143 % pour la région flamande et 116 % pour la région wallonne).
Les moteurs de la flambée des prix de l’immobilier en Belgique ont été :
l’expansion rapide du marché hypothécaire, en raison de la faiblesse des taux d’intérêt et de la concurrence accrue entre les banques
la croissance économique et salariale.
Lorsque ces conditions se sont inversées avec le resserrement mondial du crédit, la hausse des prix de l’immobilier a fortement ralenti – en particulier à Bruxelles, où les prix avaient auparavant augmenté si rapidement. De 2009 à 2018, les prix de l’immobilier à Bruxelles n’ont augmenté que de 17,8 % (et ont même baissé de 1,1 % en termes réels).
Dans les régions flamande et wallonne, les prix ont augmenté de 36,7 % (14,8 % en termes réels) et de 20,9 % (1,5 % en termes réels) respectivement entre 2009 et 2018.
Mais la croissance des prix de l’immobilier s’est nettement renforcée cette année. Au troisième trimestre de 2019 :
Dans la région de Bruxelles-Capitale, les prix des logements ont augmenté de 5,46 % en glissement annuel (4,25 % corrigé de l’inflation) au T3 2019, pour atteindre une moyenne de 425 000 € (476 085 $ US). Les prix des maisons ont fortement augmenté de 6,25% (6,37% ajusté à l’inflation) q-o-q au T3 2019.
Dans la région flamande (Flandre), les prix des maisons ont augmenté de 2,32 % en glissement annuel (1,14 % corrigé de l’inflation) pour atteindre une moyenne de 265 000 € (296 853 $US). En glissement trimestriel, les prix des logements ont augmenté de 3,92 % (4,04 % corrigé de l’inflation).
En Région wallonne (Wallonie), les prix des logements ont augmenté de 6,06% en glissement annuel (4,84% corrigé de l’inflation) au troisième trimestre 2019, pour atteindre une moyenne de 175 000 € (196 035 $ US). En glissement trimestriel, les prix des logements ont augmenté de 6,06 % (6,18 % corrigé de l’inflation).
Le logement belge est-il surévalué ? Probablement oui.
On s’entend généralement pour dire que le ralentissement du marché de l’habitation a ramené les prix des maisons à des niveaux ” normaux “. Cela soulève la question suivante : qu’est-ce qui est normal ?
Les avis sont nombreux et variés, mais les études suggèrent généralement que les prix de l’immobilier belge sont surévalués. L’Institut fédéral belge des comptes nationaux suggère que les prix de l’immobilier belge sont surévalués d’environ 9 %. Récemment, la BNB a constaté que les prix de l’immobilier sont surévalués d’environ 6,5% et a mis en garde contre l’augmentation de l’endettement des ménages induite par les crédits hypothécaires.
Toutefois, des recherches de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) ont suggéré que le marché immobilier belge est surévalué de pas moins de 50 %, car les revenus n’ont pas augmenté aussi rapidement que les prix des logements. Selon la Deutsche Bank, les logements belges sont surévalués à 53 %, les prix des logements étant toujours supérieurs de 51 % à la moyenne historique, par rapport aux revenus. Le graphique interactif de The Economist sur l’indice des prix de l’immobilier des villes mondiales a montré que les prix de l’immobilier à Bruxelles étaient 65 % plus élevés qu’ils ne devraient l’être, sur la base des revenus médians des ménages.
Ces affirmations ont été soutenues par Moody’s Investors Service, qui soutient que la Belgique est le deuxième marché immobilier le plus surévalué parmi les 20 économies avancées incluses dans l’enquête, après la Norvège.
La construction résidentielle ralentit
Le nombre de permis de logement a diminué de 19 % par rapport à l’année précédente, pour s’établir à 36 126 au cours des huit premiers mois de 2019, et les permis de construire résidentiels délivrés ont également diminué de 10,5 %, pour s’établir à 18 157, selon Statistique Belgique. Une certaine fluctuation est bien sûr normale : les permis de logement ont connu une hausse considérable de 24,5 % en 2018, ont diminué de 1,2 % en 2o17, après avoir augmenté de 10,4 % en 2016.
Par région :
En région flamande, les permis de logement ont chuté de 21,2 % à 27 994 unités au cours des huit premiers mois de 2019 par rapport à l’année précédente, tandis que les permis de construire résidentiels ont diminué de 12,9 % à 13 590 au cours de la même période.
Dans la région de Bruxelles-Capitale, les permis de logement ont connu une énorme baisse de 42,6 % par rapport à l’année précédente, pour s’établir à 612 au cours des huit premiers mois de 2019, tandis que les permis de bâtir résidentiels ont diminué de 18,7 %, pour s’établir à seulement 87 au cours de la même période.
Dans la région wallonne, les permis de logement ont diminué de 4,8 % par rapport à l’année précédente pour s’établir à 7 518 au cours des huit premiers mois de 2019, tandis que les permis de bâtir résidentiels ont diminué de 2 % pour s’établir à 4 479.
La demande de logements reste forte
Au cours des trois premiers trimestres de 2019, les transactions immobilières régulières en Belgique ont augmenté de 3,6 % à 70 338 unités par rapport à l’année précédente et les transactions d’appartements ont augmenté de 8,5 % à 29 226 unités, selon Statistique Belgique.
Par région :
Dans la région flamande, les transactions immobilières ont augmenté de 5,7 % en glissement annuel pour atteindre 45 031 unités au cours des trois premiers trimestres de 2019. Les transactions d’appartements ont également augmenté de 12,4 % pour atteindre 18 090 unités.
En région wallonne, les transactions de maisons ordinaires sont restées pratiquement inchangées au cours des trois premiers trimestres de 2019, à 23 560 unités. Les transactions d’appartements ont légèrement augmenté de 1,7 %, pour atteindre 4 256 unités.
Dans la région de Bruxelles-Capitale, les transactions de logements réguliers ont augmenté de 2,6 % en glissement annuel, pour atteindre 1 747 unités du premier au troisième trimestre de 2019. Les transactions d’appartements ont augmenté de 3,3 % à 6 880 unités.
L’augmentation des transactions immobilières résidentielles est en partie attribuable à la suppression prévue en Flandre des règles de ” woonbonus ” en 2020, un système de déductions fiscales pour les personnes ayant un prêt hypothécaire. Cela a poussé les gens à acheter des biens immobiliers au second semestre de 2019.
Des taux d’intérêt hypothécaires plus bas que jamais
Le taux d’intérêt moyen sur les prêts au logement est tombé à un plancher record de 2,02 % en octobre 2019, contre 2,16 % en octobre 2018 et 2,28 % en octobre 2017, selon la Banque centrale européenne (BCE).
En octobre 2019 :
Echéance jusqu’à 1 an : 2,03 %, contre 2,12 % un an plus tôt et 2,3 % il y a deux ans
Échéance supérieure à 1 an et inférieure ou égale à 5 ans : 1,68 %, contre 1,88 % un an plus tôt et 2,12 % il y a deux ans
Échéance supérieure à 5 ans : 2,03 %, contre 2,16 % un an plus tôt et 2,28 % il y a deux ans
Après avoir été largement stables de 2012 à 2014, les taux hypothécaires ont de nouveau baissé ces dernières années, après que la BCE ait ramené le taux directeur à zéro en mars 2016, où il est resté depuis.
Le marché hypothécaire belge poursuit sa forte expansion
Les crédits au logement ont connu une forte hausse ces dernières années en Belgique. Le marché hypothécaire a connu une expansion continue au cours des sept dernières années, atteignant près de 38 % du PIB en 2019, avec des hausses de 8,9 % en 2018, 5,9 % en 2017, 9,2 % en 2016, 11,7 % en 2015, 19,9 % en 2014, 11,2 % en 2013 et 6,5 % en 2012, selon la BCE. En octobre 2019, l’encours des prêts au logement a augmenté de 6 % en glissement annuel, pour atteindre 173,16 milliards d’euros (193,5 milliards de dollars US).
Le marché hypothécaire belge devrait rester résistant dans les années à venir, malgré des LTV plus élevés et des échéances de prêts plus longues au-delà de la durée typique de 20 ans, selon le Global Housing and Mortgage Outlook – 2019 de Fitch Ratings.
Le marché hypothécaire belge est dominé par quatre grands conglomérats financiers privés : BNP Paribas Fortis, KBC Bank, Belfius Bank et ING Belgique, qui représentaient près des deux tiers de l’ensemble du secteur bancaire en 2018. La concurrence intense a conduit à des frais et des charges peu élevés et à un plus grand nombre d’options hypothécaires.
Rendements locatifs modérés, marché locatif atone
Les rendements locatifs bruts des appartements à Bruxelles varient entre environ 4,56 % et 5,53 % en 2018, tandis que les rendements des maisons varient entre 4,46 % et 5,01 %, selon une étude récente du Global Property Guide sur les rendements locatifs. Entre-temps, la différence entre les rendements des petites propriétés, qui ont tendance à être plus élevés, et ceux des grandes propriétés, s’est réduite.
Le marché locatif représente environ 30% du parc de logement (23% dans le secteur privé, 7% dans le logement social) ; mais ce pourcentage est en baisse, et il est passé de 38% en 1980 et 33% en 1990, en raison du contrôle des loyers (voir la section sur les propriétaires et les locataires).
Cependant, 60% des ménages à Bruxelles sont locataires, un fait en partie encouragé par les coûts inhabituellement élevés d’achat/vente en Belgique.
La croissance économique continue de décevoir
Selon les dernières projections publiées par la Banque nationale de Belgique (BNB), l’économie belge aurait progressé de 1,3 % en 2019, soit la plus faible croissance depuis 2013. La Commission européenne est encore plus pessimiste, prévoyant une croissance minuscule du PIB réel de 1,1 % pour le pays en 2019, dans un contexte de ralentissement de l’économie mondiale. Ce chiffre correspond à la croissance économique moyenne de la Belgique, qui est de 1 % par an de 2008 à 2018.
” La croissance de l’économie mondiale est en déclin, celle de la zone euro ne va pas bien, et les perspectives sont assombries par le Brexit et le différend commercial entre la Chine et les États-Unis “, a déclaré l’Institut de recherche économique et sociale (IRES) de l’UCLouvain. “La confiance des consommateurs dans les entreprises belges s’est également fortement dégradée depuis le début de l’année”.
De 1997 à 2007, le pays a connu une croissance économique saine d’environ 2,5 % par an. Mais depuis la crise, la croissance est faible. La croissance du PIB a été de 0,4% en 2008, -2% en 2009, 2,9% en 2010, 1,7% en 2011, 0,7% en 2012 et 0,5% en 2013, principalement en raison de l’impact négatif de la crise de la dette de la zone euro, selon la BNB.
En octobre 2019, le taux de chômage corrigé des variations saisonnières s’élevait à 5,6%, contre 5,8% l’année précédente, selon la BNB.
L’inflation s’est ralentie à 0,8% en décembre 2019, contre 2,3% un an plus tôt, selon les chiffres de Statistique Belgique.
Le déficit budgétaire de la Belgique s’est établi à 0,7% du PIB en 2018, ce qui constitue une légère amélioration par rapport au déficit de 0,8% de l’année précédente et la meilleure performance du pays depuis qu’il a affiché un excédent de 0,1% du PIB en 2007. Selon la Commission européenne, le déficit devrait se creuser à nouveau pour atteindre 1,7 % du PIB cette année et 2,3 % en 2020.
La dette nationale brute du pays est estimée à 99,5 % du PIB en 2019, en légère baisse par rapport aux 100 % de 2018 et au niveau le plus bas depuis dix ans.