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Immobilier Belgique : Le marché du logement en Belgique reste dynamique !

Marché immobilier Belgique en profondeur

Le marché immobilier belge est considéré par de nombreux analystes comme surévalué. Mais les prix des logements en Belgique continuent d’augmenter, dans un contexte de forte demande et de ralentissement de l’activité de construction résidentielle.

Au cours de l’année se terminant au T3 2019, l’indice national des prix de l’immobilier en Belgique a augmenté de 3,93 % (2,73 % corrigé de l’inflation), après avoir augmenté de 2,54 % au cours de la même période l’année dernière, selon Statistiques Belgique. En glissement trimestriel, l’indice a augmenté de 2,92 % au T3 2019 (3,03 % corrigé de l’inflation).

Les prix des logements existants ont augmenté de 4,37 % en glissement annuel au T3 2019 (3,17 % corrigé de l’inflation). Les prix des logements neufs ont augmenté de 2,09 % au cours de la même période (0,92 % corrigé de l’inflation).

Le marché du logement en Belgique reste dynamique. Le nombre de transactions de logements a augmenté de 3,6 % en glissement annuel au cours des trois premiers trimestres de 2019, selon Statistique Belgique. De même, les transactions d’appartements ont augmenté de 8,5 % au cours de la même période.

Malgré la hausse de la demande, l’activité de construction résidentielle ralentit en Belgique. Au cours des huit premiers mois de 2019, le nombre de permis de bâtir a diminué de près de 19 % en glissement annuel, pour s’établir à 36 126, et les permis de construire résidentiels délivrés ont également diminué de 10,5 %, pour s’établir à 18 157, selon Statistique Belgique.

Pendant le boom immobilier en Belgique (2000-Q3 2008), les prix des logements à l’échelle nationale ont grimpé de 129 % (86 % corrigés de l’inflation). Depuis la crise, les prix des logements ont suivi l’évolution de l’économie. Lorsque l’économie était forte, les prix des logements ont augmenté. Lorsque l’économie était faible, les prix des maisons ont stagné.

Lorsque l’économie est sortie de la récession en 2011, le marché du logement a fortement rebondi, les prix des logements à Bruxelles ayant augmenté de 9,58 % (5,7 % corrigé de l’inflation). Les prix des logements ont augmenté lentement après la récession, de 1,12 % en 2012, 1,13 % en 2013, 0,96 % en 2014 et 1,52 % en 2015.

Depuis lors, le rythme s’est accéléré. Les prix des logements ont augmenté de 2,54 % en 2016, de 3,55 % en 2017 et de 2,52 % en 2018, dans un contexte d’amélioration de la croissance économique.

Les prix de l’immobilier belge devraient augmenter d’environ 3,2 % en 2019 et de 2 % supplémentaires en 2020, selon la Banque ING.

Toutefois, en 2019, l’économie belge n’aurait progressé que de 1,3 %, soit la croissance la plus faible depuis 2013, selon les dernières projections de la Banque nationale de Belgique (BNB). La Commission européenne est encore plus pessimiste, prévoyant une croissance minuscule du PIB réel de 1,1 % pour le pays en 2019, dans un contexte de ralentissement de l’économie mondiale. Mais cela reste au même niveau que la croissance économique moyenne de la Belgique de 1 % par an de 2008 à 2018.

Il n’y a pas de restrictions à la propriété étrangère dans l’acquisition de biens immobiliers belges.

Découvrez en plus sur le marché immobilier en Belgique.

Rendements de location : Rendements à Bruxelles modérés

Les rendements locatifs bruts dans la zone de Bruxelles sont restés stables au cours de l’année écoulée. Les rendements locatifs bruts des appartements à Bruxelles se situent entre environ 4,56% et 4,76%. Entre-temps, la différence entre les rendements des petits immeubles, qui sont généralement plus élevés, et ceux des grands immeubles s’est réduite.

Le prix des appartements et des maisons en Belgique a augmenté, selon le bureau de consultance Stadim. Il en va de même pour les loyers.

Tous les appartements et maisons de notre étude sont situés dans les quartiers les plus prisés de Bruxelles. Nous avons choisi les quartiers de Bruxelles, Etterbeek, Ixelles, Saint-Gilles, Uccle, Woluwe-Saint-Pierre et Woluwe-Saint-Lambert.

La principale raison pour laquelle les investisseurs en Belgique seront découragés est que les frais de transaction aller-retour sont élevés pour les acheteurs de biens résidentiels. Voir notre analyse des coûts de transaction en Belgique et nos coûts de transaction en Belgique par rapport à d’autres pays

Découvrez en plus sur le rendement des locations à Bruxelles.

Immobilier en Belgique : Taxes et coûts

Revenu de location : L’impôt sur le revenu des particuliers varie de 25 % à 50 %, selon le revenu net imposable. Le revenu net imposable est la valeur cadastrale, augmentée de 40%, moins les dépenses déductibles. Par conséquent, l’impôt effectif sur les revenus locatifs est un peu moins élevé que le taux global, allant de 9,22 % à 23,07 %.

Gains en capital : Un impôt sur les plus-values de 16,5 % est dû sur les plus-values des immeubles bâtis détenus depuis moins de cinq ans. Après une période de détention de cinq ans, aucun impôt sur les gains en capital n’est payable.

Héritage : Les taux de droits de succession en Belgique sont progressifs et varient en fonction du degré de parenté, de la région où la succession est ouverte et de la part héritée par chacun des héritiers.

Résidents : Les résidents sont imposés sur les revenus mondiaux à des taux progressifs, de 25% à 50%.

Découvrez en plus sur les taxes et coûts immobilier en Belgique.

 

Guide d’achat de l’immobilier en Belgique

Les frais de clôture sont élevés en Belgique, entre 14,60 % et 27,60 % de la valeur du bien immobilier. L’essentiel de ces frais est constitué par les droits de mutation qui s’élèvent à 10 % ou 12,5 % selon la localisation du bien : ½s. Les frais d’aller-retour pour les nouveaux biens immobiliers sont beaucoup plus élevés en raison de la TVA de 21%.

Découvrez le guide d’achat d’un bien immobilier en Belgique.

Propriétaire et locataire de biens immobiliers en Belgique

Le droit belge est favorable aux locataires.

Les loyers : Les loyers peuvent être librement négociés mais les augmentations de loyer supérieures au taux d’inflation ne peuvent pas être inscrites dans le contrat. S’il y a un contrat écrit, le loyer sera automatiquement adapté une fois par an en fonction du coût de la vie. Les acomptes ne doivent pas dépasser trois mois de loyer : ½s.

Sécurité du locataire : En Belgique, la loi sur les propriétaires et les locataires est restrictive en ce qui concerne la durée des contrats de location. Les principales options pour la durée d’un bail sont : un contrat de 9 ans et, alternativement, un contrat de moins de trois ans.

Découvrez en plus pour devenir propriétaire ou locataire en Belgique.

Croissance économique en Belgique

Selon les dernières projections publiées par la Banque nationale de Belgique (BNB), l’économie belge aurait progressé de 1,3 % en 2019, soit la plus faible croissance depuis 2013. La Commission européenne est encore plus pessimiste, prévoyant une croissance minuscule du PIB réel de 1,1 % pour le pays en 2019, dans un contexte de ralentissement de l’économie mondiale. Ce chiffre correspond à la croissance économique moyenne de la Belgique, qui est de 1 % par an de 2008 à 2018.

” La croissance de l’économie mondiale est en déclin, celle de la zone euro ne va pas bien, et les perspectives sont assombries par le Brexit et le différend commercial entre la Chine et les États-Unis “, a déclaré l’Institut de recherche économique et sociale (IRES) de l’UCLouvain. “La confiance des consommateurs dans les entreprises belges s’est également fortement dégradée depuis le début de l’année”.

De 1997 à 2007, le pays a connu une croissance économique saine d’environ 2,5 % par an. Mais depuis la crise, la croissance est faible. La croissance du PIB a été de 0,4% en 2008, -2% en 2009, 2,9% en 2010, 1,7% en 2011, 0,7% en 2012 et 0,5% en 2013, principalement en raison de l’impact négatif de la crise de la dette de la zone euro, selon la BNB.

En octobre 2019, le taux de chômage corrigé des variations saisonnières s’élevait à 5,6%, contre 5,8% l’année précédente, selon la BNB.

L’inflation s’est ralentie à 0,8% en décembre 2019, contre 2,3% un an plus tôt, selon les chiffres de Statistique Belgique.

Le déficit budgétaire de la Belgique s’est établi à 0,7% du PIB en 2018, ce qui constitue une légère amélioration par rapport au déficit de 0,8% de l’année précédente et la meilleure performance du pays depuis qu’il a affiché un excédent de 0,1% du PIB en 2007. Selon la Commission européenne, le déficit devrait se creuser à nouveau pour atteindre 1,7 % du PIB cette année et 2,3 % en 2020.

La dette nationale brute du pays est estimée à 99,5 % du PIB en 2019, en légère baisse par rapport aux 100 % de 2018 et au niveau le plus bas depuis dix ans.

 

 

 

Pour approfondir :
  • Impôts sur les revenus immobiliers en Belgique
  • Le marché du logement en Belgique reste dynamique
  • Les lois sur la protection des locataires sont bien établies
  • Rendements à Bruxelles modérés
  • Vente immobilier en Belgique : Les coûts totaux de transaction sont élevés en Belgique

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